12:34 Bouwen in Zevenaar (Ruimtelijke Ontwikkeling)
Gister verrassend nieuws in de Gelderlander: PvdA omarmt plan voor hulp aan starters
Nu ook de provincie bereid is mee te denken over dergelijke projecten kan het nog wel eens wat worden, omdat je dit als gemeente nooit alleen kunt trekken, zeker niet als de gronden onder de prijs, dus met subsidie, de deur uit moeten. Als de provicie daar bij kan helpen, dan zou dat niet gek zijn. Al was het maar dat er snel geschakeld kan worden als er egens een bestemmingsplan of voorwaarde moeten worden herzien om de plannen mogelijk te maken.
Overigens denkt de gemeente zelf dat in de nieuwbouw aan de kant van Zevenaar-oost (Bem/Sleeg/Holthuizen), mits men zelf de regie in handen houdt, dat er ook voor bedragen net iets boven de 100.000 euro kan bouwen. Of men dat gaat redden, is vers twee, maar wil is er om snel aan het werk te gaan.
Kleven er nog nadelen aan WOEL? Natuurlijk zou ik haast zeggen, geen enkele plan is zonder minpunten. Zo is het als je met erfpacht aan het werk gaat, dat je dan jezelf moet afvragen of je aanstaande kopers niet een beetje voor de gek houdt. Want men kan wel een woning kopen, maar niet de grond, of pas over een tijdje.
Een ander punt is dat je bij verkoop van de woning, een deel van de verkoop “winst” naar de stichting terug moet betalen. Maar krijg je dan niet dezelfde problemen en discussies zoals we die in het verleden al tegenkwamen? Discussies, die soms tot rechtzaken aan toe leidde, omdat de eigenaren heel behoorlijk (binnen) in en om de woning hadden geïnvesteerd, meerwaarde had gecreëerd, en dus ook deze winst moest delen. En terrecht, want daarvoor had men getekend.
Natuurlijk doet het zeer dat je een deel van de meerwaarde die door eigen werk & initiatief weer moet inleveren, zeker als “de buren” het niet doen en de lachende derde lijken te zijn.
En dat klinkt niet alleen onrechtvaardig, maar dat is het ook. Want zo haal je al het initiatief weg om van de woning iets moois te maken, ontneem je juist de bewoners/eigenaren de kans om door middel van eigen initiatief het aangekochte het geïnvesteerde kapitaal te vermeerden en te bouwen aan de toekomst, naast dat je de doorstoom belemmert..
Natuurlijk brengt deze gedachte met zich mee dat er dan weer minder goedkope woningen zijn als iedereen aan de woningen gaat sleutelen en verbouwen. De woningen worden dan, per slot van rekening, duurder dan ze zouden zijn geweest zonder alle verbouwingen..
Maar als je dat niet mag, verbouwen en sleutelen, en dus door middel van je huis een kapitaal opbouwen, wat is dan de reden om zo wie zo een huis te kopen en er geen te gaan huren? Zeker als eigen initiatief lijkt te worden afgestraft.
Is het “hebben” dan zo belangrijk?
Of is het de hypotheek aftrek die koopwoningen relatief goedkoop maakt?
Of zijn kopers zuiniger op - of eerder bereid tot investeren in - het huis te dan huurders?
Los van de WOEL methode zou ik ook graag zien dat er ook op basis van huur voor deze groep gebouwd gaat worden. Leuke woningen, als dan niet in HAT vorm, om te starten. Om op je zelf te beginnen. Alleen of samen met je vriend/vriendin. Voor jongeren, met een betaalbare huur, en voor die groep die net op de arbeidsmarkt actief zijn of dat binnenkort gaan worden.
Want deze groep wordt door WOEL niet bediend, en ook voor deze groep is er heel veel behoefte aan woningen.
Misschien zou het goed zijn als woningbouwverenigingen/coörperatie deze groep eens gaan bedienen. En wellicht is dan Zevenaar-oost een mooie plek om eens te laten zien wat je kunt. Het zou het leuk zijn als coörperaties van buiten Zevenaar eens hier gaan kijken/ontwikkelen. Ja, toch?
Maar ben ik dan “tegen” WOEL?
Nee hoor, het lijkt een goed alternatief, een extra mogelijkheid, om voor een lage prijs te gaan bouwen. En als de kopers weten waar ze aan beginnen, dan is er niets aan de hand, of wel dan?
Laat natuurlijk wel zo zijn dat je kritisch moet blijven, net zoals we dat altijd geweest tov de plannen van woningbouwcoörperaties of projectontwikkelaars. Ook dat zullen we - als politiek - moet blijven doen bij de projecten in Zevenaar-oost. Als VVD zijn we bang dat ook hier NIET gebouwd gaat worden voor de behoeftigen.
Ps, even ter info, voor iedere vierkantemeter grond die je (als gemeente) wilt verkopen, moet je er 2 tot 2.5 aankopen. Deze extra oppervlakte gaat zitten in wegen, stoepjes, pleinen, speelvoorzieningen en groen(voorzieningen). Daar zit dan ook een groot deel van de verschilprijs tussen aan en verkoopprijs van een vierkantemeter grond, naast de kosten voor aanleg van wegen, riool en dergelijke voorzieningen.
Zie ook Stef Bijl: Macht terug naar de koper/huurder en de reacties van Paul Freriks en mijzelf.
[update: woe 2 maart; - kijk ook eens naar reacties. ZEER de moeite waard]
Initiatiefnemer Jaap Huurman van de PvdA: “Het moet gaan om kleinschalige bouwplannen in kleine kernen. Het geld uit de pot stedelijke vernieuwing kan bijvoorbeeld gebruikt worden om de benodigde grond aan te kopen.”.Kijk dat zijn nog eens woorden van de wethouder. Gewoon gaan bouwen en via welk initiatief dat is, dat maakt niet uit, als de woningen er maar komen. Ook de SP, bij monde van Paul Freriks geeft aan dat de SP het bouwen voor jongeren en starters hoog opde agana heeft staan. En dat hebben ze al jaren moet ik er bij zeggen. Want in de vorige periode was er maar een partij die dit geluid, naast de VVD, wilde laten horen. Later kwam ook het CDA met bouwen voor jonge gezinnen. En sinds een tijdje ziet de PvdA ook in dat jongeren in de problemen komen als we hier niets aan gaan doen.
Huurman haakte met zijn initiatief in op de plannen van de stichting Woel in Zevenaar. Die wil gedaan krijgen dat er relatief goedkope huizen voor starters komen. Woel wil de gemeente zover krijgen dat die zorgt voor grond die goedkoper op de bouwmarkt komt dan normaal het geval is. Dat drukt de bouwkosten. Een meerderheid van de politieke partijen in Zevenaar heeft al laten weten hier in principe voor te voelen. Wethouder Anja van Norel vindt het plezierig te horen dat de provincie starters wil steunen. “We hebben als college van burgemeester en wethouders ook vastgesteld dat er iets moet gebeuren voor starters. Hoe het gedaan wordt, via WOEL of de bouwverenigingen, vind ik niet interessant, als er maar snel wat gedaan wordt.”
Van Norel zou het een mooie zaak vinden als er vanuit de gemeenteraad een voorstel zou komen om starters te helpen. “Dan zou meteen een breed draagvlak duidelijk zijn en kunnen wij als college aan de slag.”
De Zevenaarse architect Henk Swaagstra heeft al een plan klaar om starterswoningen te bouwen voor een bedrag van zo’n 85.000 euro. Dergelijke huizen komen al in Casteren van de grond, waar een zelfde idee als Woel al ver in ontwikkeling is. De mensen achter stichting Woel zijn met hun idee gekomen omdat koophuizen tegenwoordig zo duur zijn dat starters nauwelijks kans hebben om een woning te kopen.
Nu ook de provincie bereid is mee te denken over dergelijke projecten kan het nog wel eens wat worden, omdat je dit als gemeente nooit alleen kunt trekken, zeker niet als de gronden onder de prijs, dus met subsidie, de deur uit moeten. Als de provicie daar bij kan helpen, dan zou dat niet gek zijn. Al was het maar dat er snel geschakeld kan worden als er egens een bestemmingsplan of voorwaarde moeten worden herzien om de plannen mogelijk te maken.
Overigens denkt de gemeente zelf dat in de nieuwbouw aan de kant van Zevenaar-oost (Bem/Sleeg/Holthuizen), mits men zelf de regie in handen houdt, dat er ook voor bedragen net iets boven de 100.000 euro kan bouwen. Of men dat gaat redden, is vers twee, maar wil is er om snel aan het werk te gaan.
Kleven er nog nadelen aan WOEL? Natuurlijk zou ik haast zeggen, geen enkele plan is zonder minpunten. Zo is het als je met erfpacht aan het werk gaat, dat je dan jezelf moet afvragen of je aanstaande kopers niet een beetje voor de gek houdt. Want men kan wel een woning kopen, maar niet de grond, of pas over een tijdje.
Een ander punt is dat je bij verkoop van de woning, een deel van de verkoop “winst” naar de stichting terug moet betalen. Maar krijg je dan niet dezelfde problemen en discussies zoals we die in het verleden al tegenkwamen? Discussies, die soms tot rechtzaken aan toe leidde, omdat de eigenaren heel behoorlijk (binnen) in en om de woning hadden geïnvesteerd, meerwaarde had gecreëerd, en dus ook deze winst moest delen. En terrecht, want daarvoor had men getekend.
Natuurlijk doet het zeer dat je een deel van de meerwaarde die door eigen werk & initiatief weer moet inleveren, zeker als “de buren” het niet doen en de lachende derde lijken te zijn.
En dat klinkt niet alleen onrechtvaardig, maar dat is het ook. Want zo haal je al het initiatief weg om van de woning iets moois te maken, ontneem je juist de bewoners/eigenaren de kans om door middel van eigen initiatief het aangekochte het geïnvesteerde kapitaal te vermeerden en te bouwen aan de toekomst, naast dat je de doorstoom belemmert..
Natuurlijk brengt deze gedachte met zich mee dat er dan weer minder goedkope woningen zijn als iedereen aan de woningen gaat sleutelen en verbouwen. De woningen worden dan, per slot van rekening, duurder dan ze zouden zijn geweest zonder alle verbouwingen..
Maar als je dat niet mag, verbouwen en sleutelen, en dus door middel van je huis een kapitaal opbouwen, wat is dan de reden om zo wie zo een huis te kopen en er geen te gaan huren? Zeker als eigen initiatief lijkt te worden afgestraft.
Is het “hebben” dan zo belangrijk?
Of is het de hypotheek aftrek die koopwoningen relatief goedkoop maakt?
Of zijn kopers zuiniger op - of eerder bereid tot investeren in - het huis te dan huurders?
Los van de WOEL methode zou ik ook graag zien dat er ook op basis van huur voor deze groep gebouwd gaat worden. Leuke woningen, als dan niet in HAT vorm, om te starten. Om op je zelf te beginnen. Alleen of samen met je vriend/vriendin. Voor jongeren, met een betaalbare huur, en voor die groep die net op de arbeidsmarkt actief zijn of dat binnenkort gaan worden.
Want deze groep wordt door WOEL niet bediend, en ook voor deze groep is er heel veel behoefte aan woningen.
Misschien zou het goed zijn als woningbouwverenigingen/coörperatie deze groep eens gaan bedienen. En wellicht is dan Zevenaar-oost een mooie plek om eens te laten zien wat je kunt. Het zou het leuk zijn als coörperaties van buiten Zevenaar eens hier gaan kijken/ontwikkelen. Ja, toch?
Maar ben ik dan “tegen” WOEL?
Nee hoor, het lijkt een goed alternatief, een extra mogelijkheid, om voor een lage prijs te gaan bouwen. En als de kopers weten waar ze aan beginnen, dan is er niets aan de hand, of wel dan?
Laat natuurlijk wel zo zijn dat je kritisch moet blijven, net zoals we dat altijd geweest tov de plannen van woningbouwcoörperaties of projectontwikkelaars. Ook dat zullen we - als politiek - moet blijven doen bij de projecten in Zevenaar-oost. Als VVD zijn we bang dat ook hier NIET gebouwd gaat worden voor de behoeftigen.
Ps, even ter info, voor iedere vierkantemeter grond die je (als gemeente) wilt verkopen, moet je er 2 tot 2.5 aankopen. Deze extra oppervlakte gaat zitten in wegen, stoepjes, pleinen, speelvoorzieningen en groen(voorzieningen). Daar zit dan ook een groot deel van de verschilprijs tussen aan en verkoopprijs van een vierkantemeter grond, naast de kosten voor aanleg van wegen, riool en dergelijke voorzieningen.
Zie ook Stef Bijl: Macht terug naar de koper/huurder en de reacties van Paul Freriks en mijzelf.
[update: woe 2 maart; - kijk ook eens naar reacties. ZEER de moeite waard]
Reacties..
TrackBack URI : http://reneeteunissen.nl/wp-trackback.php/675
Geef een reactie!
LET OP! De software achter deze weblog wordt constant vernieuwd.. Werkt er iets niet, stuur dan een emailtje naar Renee apestaartje zevenaar.org
Regels en paragraven worden automatisch afgebroken, en e-mail adressen worden automatisch tegen spammen gecodeerd.
De volgende HTML icodes zijn toegestaan: <a href="" title="" rel=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <code> <em> <i> <strike> <strong>
LET OP!!
Onderaan waar je jouw gegevens invult word je gevraagd een
kleine sommetje uit te rekenen. Deze is eigenlijk te simpel voor woorden,
maar om de som te kunnen oplossen moet je wel de Nederlandsetaal een klein
beetje machtig zijn.
Hopelijk helpt deze truk te voorkomen dat Engelssprekenden
het commentaar/reactie systeem misbruiken voor het plaatsen van
linkjes naar reklame-websites van casino, poker en strip clubs.
Dit is helaas nodig..
Kijk eens op mijn profiel-pagina van hyves http:[...] [...]
Je hebt gelijk: ook aan het systeem waarin mensen het weer zelf voor het zeggen krijgen
( collectief opdrachtgeverschap in de bouw) zitten waarschijnlijk wel een paar nadelen. Maar je ziet toch iets belangrijks over het hoofd. De manier waarop wij in Nederland woningen bouwen zit hecht verankerd in systemen, wetten, overlegvormen, convenanten etc.etc. Het zijn vaak een tweetjes tussen projectontwikkelaars, architecten, woningbouwcorporaties, gemeenten…en de klant? de burger?
De parlementaire enquete bouwfraude laat zien waar dit toe kan leiden.
Wat er in de gemeente Bladel gebeurt is dus een echte systeemverandering. Je zet de burgers weer vooraan in het proces, zij hebben de regie in handen. Wat het oplevert laat ik je graag zien als je op bezoek zou willen komen. Koop - en ja zeker ook huurwoningen, niet alleen voor starters ook voor huurders , senioren en jonge mensen. Wie die keuze gemaakt heeft: koop of huur, en welke prijsklasse met welke woonkwaliteit? Zij zelf dus.
En natuurlijk zorg je er als gemeente wel voor dat met dit eindresultaat niet de markt opgegaan wordt voor “winstmaximalisatie” , maar ook voor de toekomst behouden blijft voor de doelgroep
( Koopgarant).
In plaats van te zoeken naar “afbreukrisico’s”, zou iedereen die echt iets wil doen aan de volledig vastzittende woningmarkt , suggesties moeten doen hoe het in Bladel ontwikkelde idee nog sneller en beter van de grond komt.
Die suggesties komen er gelukkig ook. Zie de bijdrage van Arie Duyvestein in de Volkskrant van maandag jl.
Veel succes met je werk.
o ja bijna vergeten: je site mag er ook zijn.
Frits Pijnenburg, wethouder gemeente Bladel
Reactie door Frits Pijnenburg — Dinsdag, 1 maart 2005 @ 7 : 50
Laat ik beginnen met zeggen dat je ook de keer zijde moet durven benoemen.
Want van vele reacties die ik krijg, lijkt een ding zeker, er lopen veel mensen met een rose bril, die nu de mogelijkheden voor zelfstanding wonen en bouwen veel te rooskleurig zien. Al was het maar dat er niet voldoende grond is om alle belangstellende blij te maken en ze het liefst willen wonen op juist die lokaties waar hun eigen ouders twee decencia terug nog tot aan de raad van state door vochten om het groen te houden. En daar dus geen mogelijkheden liggen om te bouwen. Vlak ook niet de de bezwaren uit die nu al hoort over bouwen in de kern van het dorp Babberich. Ook deze bezwaren en de daaruit volgende (juridische) procedures zullen dergelijke projecten weer onnodig duur maken.
Maar ik ben blij met het initiatief. Het initiatief om eens wat te gaan doen en ook nog op een nieuwe manier.
En dat is goed.
Goed omdat je hiermee de discussie opent en mensen weer tot nadenken zet. En mensen tot nadenken zetten is niet alleen een hoffelijk maar ook een gróót streven. Zeker als het je dat ook nog lukt bij politici en daar aan geassocieerde/gerelateerde organisaties en instellingen, dan lijken de wonderen de wereld nog niet uit. Serieus, de discussie over betaalbare wonen en bouwen zit al jaren vast en dit is misschien wel het breekijzer om mensen weer aan het denken te zetten. En oplossingen te vinden.
Maar bekijk de zaak niet te simpel. Zevenaar heeft veel kernen om zich heen waar in het verleden door de rood/groene illusies van Pronk in zijn 5 nota RO niets mocht gebeuren. Iedere steen extra was er één te veel. Gelukkig hebben zijn opvolger(s) dit los gelaten en is het nu mogelijk om op die plekken - als ik het op kleine schaal - te bouwen. En hier liggen ook kansen voor dergelijke initiatieven.
Maar vergeet niet, dat veel gemeente altijd met ontwikkelaars hebben gehandeld omdat die - voor de gemeente - een nogal positieve implus hadden voor het grondbedrijf. En hiermee kan een gemeente ook weer vele leuke dingen doen voor haar burgers. Dus nieuwbouw als melkkoe van de gemeente, lijkt de OZB wel, om via deze weg voorzieningen te financieren. Daarom kregen - denk ik - ook de best renderende ontwikkelaars de gunning van de gemeente. Of diegene die de gemeente voor het blok zette, door strategische gronden aan te kopen.
Al met al ging dat samen met een ‘beeldkwaliteit’ waarvan je je afvroeg of dat nog wel realistisch was. Of welstandsclubs die projecten tot in het schijnbare oneindige afkeurde omdat het niet aan ‘de normen’ voldeed, of het niet over voldoende kwaliteit beschikte. Zo kon het zijn dat een lokale woningbouwcoörperatie pas na jaren kon bouwen. En ja dat renteverlies moet iemand betalen, in dit geval de aanstaande kopers.
En heel lang kon dat schijnbaar, omdat de bomen tot verder groeide dan de hemel. Nu (beleggings-)hypotheken realistischer zijn geworden, kopers eerst weer gaan nadenken voordat ze ergens een handtekening onderzetten. Zich realiseren dat met z’n tweëen werken voor het huis ook niet alles is, zie je dat steeds meer mensen in de problemen komen met het aankopen van een nieuwe woning.. En dan vooral de nieuwkomers die de verwachtingen van de verkopers niet meer kunnen vervullen.
Mede daarom moeten we ook bouwen, om de prijzen binnen de perken te houden.
Aanbod drukt de prijs.
En dan maar hopen dat nieuwe bouwbesluiten niet weer roet in het eten gaan gooien, de vele regels en voorschriften die het bouwen nog weer veel duurder zullen maken. Soms vraag je jezelf af waar we met z’n allen helemaal mee bezig zijn. De regeldruk vanuit de hogere overheden is absurt hoog, verspils kilo’s papier en niemand wordt er wijzer van.
Dus Frits, een heel verhaal vanaf mijn zijde. We zullen het initiatief beoordelen als het zal worden voorgelegd, waarbij er naar de waarborgen zal moeten worden gekeken zoals je die ook aangeeft en die ik in mijn posting al noemde. Het niet een kwestie van zoeken naar fouten of onvolkomenheden, maar met beide benen op de grond blijven staan en met een positieve-kritsche blik kijken dat ook voor de volgende generatie er mogelijkheden zijn.
Dank voor het initiatief en ik hoop dat het voor meer gemeenten bruikbaar is. De provincie Gelderland heeft het nu ook opgepikt. Hopelijk zal dit het initiatief versterken. Ik heb begrepen dat er vanavond een motie in de raad komt. We zullen zien. Al zou ik het zonde vinden als slechts 1 stichting van het initiatief gebruik kon maken of de huursector over het hoofd wordt gezien. Ook HAT-ters hebben recht op extra woningen.
Ps, rij dagelijks op en neer naar naar een grote klant in Veldhoven, die kun je gezien mijn werk vast wel raden, en kom dus (relatief) dicht bij Bladel. Als je tijd voor koffie hebt hoor ik het wel
Reactie door renee — Woensdag, 2 maart 2005 @ 17 : 53